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产权调换的“面积账”怎么算?

  征收住宅房屋时,如果被征收人“要房不要钱”,就涉及到产权调换。对此,《条例》第二十二条又分了两类情形:在改建地段或就近地段调换的,平房换多层、多层换高层比例不低于1比1.2,平房换高层比例不低于1比1.3,此外均按同等面积调换;在改建地段或就近地段以外调换的,应当按照货币补偿金额计算、结清差价,并根据评估结果,“以被征收人房屋的附属物、装修部分等因素确定货币补偿金额”。

  这个对被征收人利益影响较大的条款,也引起了听证代表的高度关注。围绕补偿面积、调换差价计算等内容,代表们提出了大量意见和建议。

  最热议—

  原房价值受重视,赞!

  “第二十二条的规定很细致,特别是把平房、多层、高层的置换比例都明确了,标准也比较符合原有房屋的价值,我看挺好。”路瑞根在发言中说。

  胡丽妹认为,《条例》对产权调换给出的条件比较优厚,超过了货币补偿,两者之间存在着不同一性。她还提出,以前的旧房面积登记中基本没有公摊,而现行登记制度则以建筑面积为主,调换时按室内面积还是建筑面积,最好设定明确的标准,以确保执行中的唯一性。

  对于产权调换的比例,周燕也表示赞同,认为这样的制度安排考虑了不同住宅的容积率,是合适的。她同时建议,如果原有房屋有院落、凉房等,应该予以补偿,将调换比例适当提高。

  “我认为二十二条第二款中的‘以’应该改成‘加上’,感觉这样表达更准确。”牛建功还对条款中的措辞提出修改意见。

  最争议—

  标准设定需完善,细!

  “1比1.2、1比1.3,这个比例是怎么确定的,有什么依据或来源?”听证会上,毛原对《条例》第二十二条中提出的调换比例计算依据提出疑问。她认为,这种一概而论的形式不尽合理。

  毛原提议,产权调换的具体比例,应当综合考虑土地级别、公摊面积占比、住宅建设标准等因素,对这一条款加以补充。鉴于于调换房屋存在不同层位的差异,她建议完善条文,按照被征收人书面签约同意的顺序来自主选房,以提高其参与改建的积极性。

  “对于那些原有房产面积过小,不足以调换新房的,应该规定一个最低保障标准,比如包头北梁棚改中好像就有个不低于50平方米的保障,值得借鉴,否则就会把这部分人改造成无房户。”郭贵荣说。他还对《条例》在调换房屋差价补偿的规定中,有关装修部分的价格评估表达了疑虑,认为现有条件下很难单独对装修进行准确评估,只能作为房价评估的一个影响因素。

  对于产权调换的比例和标准,林艳华也提出了不同意见。她表示,《条例》的这一规定不宜太死,应当给下级政府制定奖励政策和提高比例留下空间,与各地的实际挂钩,这样有利于推进城市建设工作。

文中人名皆为化名。

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